10 Lærdommer fra vår eiendomsreise

De siste årene har vi bygget en eiendomsportefølje fra bunnen av, og gjort mange av feilene du sannsynligvis står foran nå.

I denne guiden deler vi 10 ærlige lærdommer fra vår eiendomsreise, slik at du kan unngå de dyreste fellene og komme raskere i gang. Dette er erfaringer som har kostet oss både tid og penger.

1. Ikke sammenlign deg selv med andre
Sosiale medier er fulle av investorer som viser frem store kjøp, gode dealer og rask vekst. Det du ser er resultatet, ikke alt som ligger bak.

Du ser ikke likviditetsutfordringene, krevende leietakere, investorlån med høye renter som de ikke vet hvordan de skal betale ned.

Du føler du henger etter, men husk at deres situasjon er aldri så bra som det ser ut på sosiale medier. Bruk andre som inspirasjon, ikke som målestokk. Bygg en strategi som passer for deg, og stol på prosessen.

2. Du kommer aldri til å føle deg klar
Det er svært få prosjekter vi har følt oss 100% klare for.

Uansett hvor mye du analyserer tall, tilstandsrapport og markedet, vil det alltid være usikkerhet. Du får aldri full kontroll på alle variabler. På et tidspunkt må analysen være “god nok”.

Mange blir stående fast i forberedelser. De leser, regner og planlegger, men tar aldri steget.

Om du har gjort grunnarbeidet og bestemmer deg for å hoppe ut i det ukjente, blir du tvunget til å lære. Dette er den mest effektive måten å utvikle seg på.

3. Aldri forelsk deg i investeringen
Dette er en klassisk feil, uavhengig av erfaring.

Du finner en eiendom og begynner å like beliggenheten, planløsningen, balkongen eller utsikten. Plutselig vurderer du casen med følelser i stedet for tall.

Når det skjer, blir røde flagg ignorert. Budsjettet blir “godt nok”. Risikoen bagatelliseres og du ser kun det du vil se.

En enkel test vi ofte bruker:

Tenk at dette er en case for en klient, ikke for deg selv. Hvis du ikke hadde hatt noen emosjonell tilknytning, ville du da anbefalt å kjøpe?

Hvis svaret er nei, er det mest sannsynlig et nei for deg også.

Flere av våre dyreste feil har kommet når vi har latt følelsene overstyre budsjettet og kalkylene.

4. Fokuser på høy kontantstrøm
Penger er oksygen i enhver virksomhet. Uten tilstrekkelig kontantstrøm hjelper det lite hvor gode planer du har.

For oss er kontantstrøm helt sentralt når vi analyserer eiendom. Høye leieinntekter og høy kontantstrøm gir pusterom.

Vi ser etter investeringer med veldig høy yield, slik at vi kan dekke de uforutsette utgiftene som garantert vil dukke opp, og er i stand til å dekke økte lånekostnader ved refinansiering. I tillegg skal vi sitte igjen med penger i lomma hver måned.

5. Maksimer effekten av renters rente
Renters rente er et av de kraftigste verktøyene du har som investor.

Lån er et sentralt virkemiddel for vekst i eiendom, men det forutsetter at kapitalen investeres i eiendeler som genererer verdier og kontantstrøm. Unngå å låne penger for å kjøpe ting som ikke genererer inntekter.

Vent med den dyre bilen, hytta eller oppgraderingen av primærboligen.

Vi prioriterer å leve relativt nøkternt og reinvestere mest mulig i eiendom. Jo tidligere du starter, jo større effekt får renters rente over tid.

Er du ung, har du en enorm fordel. Vår anbefaling er at du jobber så mye du klarer og sparer alt du kan helt til du har nok kapital til første investering.

6. Ikke regn med verdistigning fra markedet
Vi ser ofte at investorer legger inn forventet verdistigning fra markedet i budsjettene sine. Det har vi aldri gjort.

Vi velger kun å fokusere på det vi selv kan påvirke og kontrollere. Det er ingen som kan spå fremtiden, og om du er avhengig av økning i markedet for at casen skal være god, har du et dårlig utgangspunkt.

Eventuell prisvekst i markedet ser vi på som en bonus.

Verdistigningen skaper vi selv gjennom egne tiltak på eiendommene. Dette gir mye mer forutsigbarhet og større kontroll.

7. Ikke bli for opphengt i tall
Det er lett å henge seg opp i porteføljestørrelse og milepæler.

“10 millioner innen ett år.”
“50 millioner før jeg fyller 25.”

Mål kan være nyttige, men de kan også føre til dårlige beslutninger hvis fokuset blir på volum fremfor kvalitet.

Vi tenkte slik tidligere, men har endret tilnærming.

I dag kjøper vi ikke eiendom for å nå et tall eller mål for porteføljen. Vi kjøper fordi casen er god og lønnsom.

De beste investeringene er ofte de du ikke gjør.

Vi jobber med en langsiktig visjon for hvor vi vil være om 3, 5 og 10 år, og har fokus på å kjøpe gode eiendommer.

Markedet og livet byr alltid på uforutsette hendelser. Det viktigste er å gripe de mulighetene som kommer.

8. Lag gode systemer fra start
Hvis du har ambisjoner om å skalere raskt i eiendom, bør du bygge gode systemer tidlig.

Antall fakturaer, leiekontrakter, avtaler og dokumenter vokser fort. På et tidspunkt trenger du å finne tilbake til informasjon, og da er det avgjørende at alt er strukturert.

Vi har lært at tiden du investerer i gode rutiner i starten, sparer deg for enormt mye tid og frustrasjon senere.

Bygg systemer som fungerer for deg, enten det gjelder regnskap, dokumenthåndtering eller oppfølging av leietakere.

Det handler om å skape et solid fundament som gjør det mulig å vokse så smidig som mulig.

9. Gresset er ikke så grønt som du tror
Prosjekter tar som regel lengre tid, koster mer og gir lavere avkastning enn det du har budsjettert for

Slik er det å drive business.

Hvis du har tro på casen, skal du selvfølgelig gå for det. Men vær realistisk når du setter budsjett. Legg inn gode marginer og planlegg for at ikke alt går etter boka.

Er prosjektet fortsatt lønnsomt om du regner med ekstra margin på 20% av oppussingskostnadene?

Er prosjektet fortsatt lønnsomt om du regner med 10% vakanse?

Optimisme er nødvendig for å komme i gang, men for mye naivitet kan bli dyrt.

10. Invester i kunnskap tidlig
De største kostnadene i business er sjelden det du betaler.

Det er dealene du aldri gjør, og feilene du kunne unngått.

Se på det slik:
Hvis du driver en virksomhet som tjener 1 million i året, men mangler kunnskapen som trengs for å tjene 10 millioner, koster det deg i praksis 9 millioner i året å ikke vite hvordan du kommer dit.

Prinsippet er at manglende kompetanse er dyrt.

Eiendom er en bransje der små feil kan koste mye, samtidig som små justeringer kan gi betydelig økt verdi. Derfor bør du investere i kunnskap tidlig, og lære av folk som faktisk har gjort det før.

Å betale for erfaring kan gi ekstrem avkastning.

Hvis du for eksempel investerer 20 000 kroner i rådgivning som hjelper deg å øke verdien på en eiendom med 200 000 kroner, har du tidoblet investeringen din. En slik avkastning er vanskelig å finne andre steder.

Finn mennesker du stoler på, som har oppnådd det du selv ønsker, og lær av dem tidlig.

     © Mober AS, org.nr. 936 855 385.